Considerações sobre a norma de obras de reformas prediais da ABNT Nº 16.280 de 18/04/2014

Por Ricardo Khichfy*

1- Posição do atual chefe da DCO, Engenheiro Civil Ricardo Khichfy

Minha posição é de inteiro apoio a essa iniciativa que teve em dois de nossos engenheiros civis do Clube de Engenharia Antero Parahyba e Adriana Roxo, os incentivos e estudos sobre o assunto que tornaram possível a edição desta Norma da ABNT, com vigência desde 18/04/2014.

A Norma veio para preencher uma lacuna preocupante de serviços demandados intensamente nos nossos prédios, nas nossas residências e também nos imóveis comerciais que realizam obras de reformas de qualidade duvidosa, na maioria das vezes por leigos, trazendo incômodos aos vizinhos e, principalmente incertezas quanto a segurança de suas construções.

Além do mais, ela vem em momento adequado e oportuno tendo em vista a multiplicação de vários e diferentes vícios de construção com acidentes de grande repercussão, com elevado número de vítimas como foi o caso de recente desabamento de três prédios no centro do Rio de Janeiro e, que foram provocados por obras de reformas, desconhecidas pelo síndico, por profissionais habilitados e órgãos que os representam.

Estas Normas objetivam o cuidado com a segurança, qualidade dos materiais e de serviços e da durabilidade das edificações e que determina que qualquer alteração realizada nestas edificações deve ser comunicada e aprovada pelo síndico que poderá ouvir, em caso de dúvidas, justamente os profissionais capacitados para tal, válidas principalmente para condomínios verticais.

E como na prática isto não vem ocorrendo, pois os síndicos dificilmente são avisados sobre obras de reformas nos apartamentos e até mesmo em obras dentro do condomínio por se tratar de unidade autônoma cujos proprietários se julgam livres para efetuar alterações que pensam estar adequadas para o espaço, algumas vezes sem se preocupar com possível impacto sofrido pelas estruturas.

A Norma editada vem para tentar mudar a cultura de que a contratação de pessoas curiosas, sem qualificação adequada ou sem alguma experiência não acarreta maiores problemas para a estrutura de uma edificação.

Conforme já me manifestei várias vezes no Clube de Engenharia, este é um problema cultural, pois reconhecidamente não temos cultura de manutenção e fiscalização.

Estas responsabilidades estão sob o arbítrio das Prefeituras dos Municípios que, infelizmente, poucas vezes são provocadas, poucas vezes se manifestam e, pior não tem, a maioria delas, estrutura para estes serviços.

Minha sugestão é aproveitar o que já está na cabeça das pessoas em relação aos profissionais e obras de engenharia, o CREA como Entidade Matter destes profissionais. Abaixo duas sugestões:

I – O CREA, deveria ser expandido em suas atribuições e se responsabilizar também pelas falhas nas manutenções e fiscalização de obras e reformas necessárias, tanto públicas como privadas, para tanto, projeto de Lei deve ser proposto depois de discussões em fóruns especializados e apresentado ao Congresso, prevendo-se verbas necessárias para esta expansão para novas atribuições que se aprovada, possivelmente, não necessitaríamos tentar criar cultura nenhuma já que ela, cultura, repito, está implantada no inconsciente da população.

II – Outra sugestão, também exposta nas várias palestras realizadas no Clube em relação às novas Leis de Vistorias em prédios e também sobre a Norma 16.280, trata-se da falta endêmica de plantas de construção de qualquer tipo nos condomínios. Essa falta, segundo, especialistas presentes nestas palestras, alcançam muito menos de 40% dos prédios localizados na cidade do Rio de Janeiro e, como seria de primordial importância para os engenheiros ou arquitetos contar com tais plantas e de todas as modificações então realizadas por obras de acréscimos, alterações, reformas, etc., deveriam ficar em poder dos síndicos devidamente arquivadas no condomínio. Sugerimos que, todas as construtoras que constroem ou construíram prédios pudessem disponibilizar as respectivas plantas aos condomínios, em razão da propriedade das mesmas não ser a construtora nem da Prefeitura dos municípios que as aprovam e sim dos condôminos que pagaram por elas nos preços de compra dos apartamentos que levaram em conta os custos de projetos, constante no primeiro item dos cronogramas de obras dos empreendimentos.

Portanto, aproveito a oportunidade de pleitear ao Clube que abrace essa iniciativa de exigir por Lei que todas as construtoras sejam obrigadas a devolverem o original ou mesmo uma cópia do projeto aprovado e com todas as modificações realizadas enquanto de responsabilidade da Construtora.

No caso das Reformas, o síndico deverá exigir um desenho ou planta da modificação que os condôminos pretendem realizar e que deverá, se for o caso, ser aprovada pelos órgãos competentes.

Acredito que se estas sugestões forem atendidas e colocadas em prática teremos vistorias e reformas prediais de maior qualidade, de muito maior segurança para o condomínio e um grande facilitador para engenheiros civis e arquitetos nas confecções de seus laudos e consultoria nas reformas.

 

2 – Posição da DCO

Em contato com os membros da Divisão de Construção, obtivemos também o mesmo consenso, principalmente do Engro. Antero Parahyba que nos escreveu o seguinte texto:

 “Retorno ao assunto apresentado no Clube de Engenharia.

Nosso Código Civil atribui aos síndicos o dever de zelarem pelos patrimônios comuns que representam. Nem sempre, entretanto, esta missão pode ser efetivamente cumprida. Embora não visível e, para agravar, não facilmente compreensível por muitos, uma grande parte desse patrimônio se encontra encoberta e revestida nos interiores das unidades privativas, residenciais ou comerciais.

Em geral, o síndico é, de forma desagradável, surpreendido pelas obras que, sequer lhe foram comunicadas.

A Norma recentemente publicada, da Associação Brasileira de Normas Técnicas, ABNT 16.280, com vigência desde 18.04 do corrente, vem se somar ao Art. 1.348 do Código Civil, servindo como ferramenta de apoio ao síndico zeloso do cumprimento do seu dever. Em edificações condominiais, sua prática representará que os profissionais legalmente habilitados, responsáveis pela condução dos serviços, anteriormente aos seus inícios, para não incorrerem em omissão, informem aos seus contratantes, da necessidade de comunicação do plano a ser empreendido ao gestor da edificação, para os devidos e recíprocos acertos.

Esse procedimento constituirá uma “via de mão dupla”.

De um lado, o proprietário da unidade que passará por obras, estará dizendo: “Não desejo incomodar meus vizinhos e nem criar embaraços à administração deste edifício. Mas, sei que isso é impossível, porquanto haverá o ingresso de pessoas estranhas ao condomínio, a entrada de materiais, a saída de entulhos, os incômodos do barulho e da poeira, a insegurança gerada pelas demolições. Porém, posso tentar reduzir tudo isso, informando o que pretendo, em quanto tempo, e quem conduzirá a empreitada, convencionando horários, condutas esperadas, etc.”

Do outro lado, o gestor agradecerá a compreensão com seu trabalho e com a preocupação em torno da tranquilidade da massa condômina: “Analisarei o seu plano, os seus projetos e as suas informações. Se entender não haver interferências com a segurança e com o sossego dos demais, procurarei lhe autorizar o mais rapidamente possível. Se entender possíveis interferências ou complexidades, em monta que não domine, convocarei AGE. Talvez, o condomínio queira contratar um consultor próprio, de nossa confiança para avaliar a questão. Nesse caso, o condomínio aguardará a sua compreensão para um ressarcimento de uma despesa da qual não teria a obrigação, em sua rotina.”

A nova Norma traz uma relação de itens que devem ser considerados no planejamento e na execução de obras de reformas, e que servirão de base para os condomínios na elaboração de regulamentos internos para execução de obras.

Ganhará a sociedade, os engenheiros e arquitetos ganharão como integrantes dessa sociedade e, ainda, como profissionais, para cujas razões dos seus trabalhos serão despertadas maiores atenções.

Então a nós profissionais especializados, cabem os esclarecimentos do que é o correto à sociedade: os síndicos não passaram a ter mais responsabilidades do que o Código Civil lhes atribuía. Passaram a ter seus direitos mais explicitados.”

Ainda o pessoal da DCO, os mesmos realçaram alguns pontos como certas edificações cujas paredes são estruturais e que nestes casos nenhuma delas pode ser demolida porque depois do colapso estrutural de prédio no Centro do Rio de Janeiro onde houve este tipo de ação com consequências de vítimas mortais as preocupações com o estado e condições das estruturas aumentaram muito.

Alertaram que os moradores devem permitir a entrada de engenheiros e arquitetos especialistas em seus apartamentos para que se se possa mapear as obras já realizadas além de possíveis correções que devem ser implementadas.

Observaram que obras e reformas em áreas comuns é menos impactante já que depende apenas do Síndico e este deve que ter sempre em mãos uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) para qualquer tipo de obra na edificação.

Também alertaram que se deve dar atenção às trincas, pilares e lajes, pois as vezes as tragédias acontecem devido a negligência com as estruturas da edificação.

O Síndico é responsável civil e criminalmente por todo o condomínio, incluindo aí os cuidados com a edificação.

Cuidados e alertas quando a fissura começa a se expandir, mudança de cor, ou minar água, etc.

Se a construção for nova e apresenta muitas rachaduras se deve contar com a assessoria de um engenheiro especializado em mecânica do solo, entretanto, em geral, o aparecimento de pequenas fissuras não são preocupantes já que a estrutura do prédio pode ir se acomodando ao terreno que com o passar do tempo, se a edificação for nova (menos de 5 anos) ou também se houver grandes obras por perto que também podem provocar rachaduras em diversos locais.

 

3 – A ABNT tem autonomia /responsabilidade para emitir tal Norma ?

 Na realidade, as Normas da ABNT não são Leis (e não devemos seguir somente às Leis, temos também regras sociais e a Lei do bom senso) porém o síndico e o ocupante/morador que fez às obras de reformas vão ser responsabilizados no caso de acidentes, já que tais Normas alcançaram jurisprudência no decorrer do tempo no qual existe um consenso entre magistrados, técnicos e pessoas de bom senso que elas, Normas, apontam uma diretriz segura a ser seguida nas técnicas construtivas e de reformas. Devemos adotar o recomendado pelas Normas da ABNT mesmo que as mesmas não tenha a tal força de Lei.

Advogados, entretanto, informam se uma Norma não é regulamentadora ela não tem força de Lei, pois a mesma precisa estar contida ou ser citada dentro de uma Lei para que possa virar Lei.

Apesar das Normas da ABNT terem respaldo Legislativo garantido pelo Código de Defesa do Consumidor – CDC.

A ABNT é uma Associação privada sem fins lucrativos e é reconhecida como de Utilidade Pública cuja missão: (Constante em seus Estatutos)

 “Prover a sociedade brasileira de conhecimentos sistematizados, por meio de documentos normativos, que permitam a produção, a comercialização e uso de bens e serviços de forma competitiva e sustentável nos mercados internos e externos, contribuindo para o desenvolvimento científico e tecnológico, proteção do meio ambiente e defesa do consumidor.”

O CDC obriga os fornecedores de produtos e de serviços a observarem as Normas da ABNT, sob pena de ser caracterizada como pratica abusiva do fornecedor contra o consumidor, e, nesse aspecto, convenhamos, o CDC inovou.

Entretanto, o fato de que a ABNT, tratar-se de uma Entidade não pública, não tem prerrogativas nem competência para legislar, nem no sentido mais amplo da Lei, sendo considerada apenas uma Norma regulamentar, mas vale dizer porém que a ABNT não está impondo nada apenas divulgando uma Norma Técnica para ser seguida pelos sensatos.

Pergunta-se então, qual a natureza jurídica das Normas da ABNT?

Segundo um Engro. Diretor desta Entidade, as Normas editadas pela ABNT seriam:

 “De observância obrigatória, pois isso se encaixa no ordenamento jurídico brasileiro”

Como as discussões sobre a obrigatoriedade de aplicação da Norma ou não, se tem ou não força de Lei se avolumam, convém citar o que alguns advogados disseram, resumidamente:

Como a Norma somente é acessível a quem a compra falta-lhe um princípio básico em Direito, que é o princípio da Publicidade, em assim sendo não há porque se ter obediência à mesma.

Portanto, há discordâncias jurídicas em relação até mesmo no que diz a Constituição/88 concluindo-se que tais Normas da ABNT não tem o sentido, por si só, de força de obrigação para pessoas as seguirem.

A própria ABNT buscou estabelecer um sistema modelo de reformas e de edificações, tal como existia quanto a manutenções (NBR 5674 de 2012). Nada mais que isso.

Vale dizer que os Municípios que tem dever geral de polícia nas obras de Construção Civil, podem incorporar às NBRs no seu corpo legislativo, como anexos, por exemplo, aos seus Códigos de Obras, além de servirem também como parâmetros técnicos.

Esta situação enseja a não fiscalização do cumprimento e nem previsão de pena pelo descumprimento da Norma Técnica, embora se possa afirmar que as NBRs, em verdade, é um roteiro discriminado, especializado de ações e providências que, em tese, tornariam mais seguras as obras de reforma em edificações.

Na nossa atual realidade esta Norma, NBR 16.280 só terá sentido se os projetos estiverem disponíveis, os projetos estruturais principalmente, para consultas e que tenha sido elaborados com qualidade e com os registros dos materiais empregados.

 

4 – Posicionamento do CREA e da CAU ou do Clube sobre isto.

O CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo) do Distrito Federal, o Conselheiro Ricardo Meira em recente manifestação sobre o tema afirmou que a medida é bem- vinda para a categoria:

 “A iniciativa é louvável, busca profissionalizar os serviços de reforma, garantindo níveis mínimos de qualidade e segurança para o proprietário, síndico e condôminos. Se bem aplicada, pode se converter num excelente nicho de mercado para os profissionais de arquitetura e engenharia;

O CREA/MS iniciou campanha para orientar síndicos sobre a nova Norma para reformas de condomínios com a mensagem: “Depois de 18/04/2014, os moradores de condomínios só poderão iniciar uma obra após a apresentação ao síndico de um plano de reforma elaborado pela Construtora ou projetista que garanta a segurança dos demais moradores e de seu entorno”.

O CREA/MS alerta sobre os riscos de obras de reformas que sejam feitos por leigos . Os Agentes Fiscais do CREA/MS fazem mutirão para entregar material informativo sobre a nova Norma a todos os síndicos, administradoras e moradores de Condomínio do Estado.

Um trabalho orientativo será feito também com os profissionais registrados no CREA/MS.

Portanto, como ainda não temos a posição expressa do CREA/RJ, essas medidas do CREA/MS podem muito bem inspirar ações no mesmo sentido para que possamos trabalhar com mais eficiência na divulgação desta Norma no Estado e dar maior tranquilidade aos moradores e síndicos, em auxílio ao esforço para a Norma “pegar”.

O CREA/PI também em palestra para seus profissionais registrados enfatizou que a Norma da ABNT 16.280, sobre reformas de obras em apartamentos o cuidado que se deve ter para que estas não interfiram nas estruturas dos prédios que deverão ser acompanhadas por profissional da área de engenharia e arquitetura.

A Mútua esclarece que a Norma representa uma resposta do meio técnico a justa demanda da Sociedade, no sentido de por fim a eventos desastrosos como a ocorrida no Rio quando uma reforma realizada sem estudos técnicos da estrutura do prédio provocou o desabamento do Edifício Liberdade no Centro do Rio de Janeiro quando dezessete pessoas morreram no acidente.

A posição do Clube de Engenharia, embora também não tenha se manifestado oficialmente pelo Conselho ou pela Presidência é, também, acreditamos, de apoio e acatamento da Norma, não apenas pelos comentários favoráveis emitidos pelos engenheiros sócios do Clube, como também na própria promoção de palestra de divulgação empreendida recentemente no Clube.

 

5 – Vai funcionar seriamente ou é mais uma Norma que não vai pegar?

Temos a considerar nesta questão, difícil de responder, tendo em vista às inúmeras inciativas, não apenas de ordem técnica, de Normas, Resoluções e Leis que se transformam em letras mortas e outras que, não raro, caem em esquecimento por inexequível aplicação, por estarem fora de contextos, e muito outros fatores, tudo em função da nossa dificuldade, no caso, de se criar uma cultura de manutenção, fiscalização e de serviços reparatórios em obras públicas e privadas de todo tipo.

Em relação a esta Norma, especificamente, além do aspecto discutível de ser ou não uma Lei, força de Lei, etc., a ABNT cobra para que se possa saber o que se pode fazer, como fazer ou não fazer dentro de casa ou fora dela, preço de aquisição, quando, teoricamente, deveriam estar disponíveis à população gratuitamente para que pudesse ter a tal força de Lei.

Outro aspecto a considerar é que nem sempre os profissionais são amadores nestas obras de reformas e, estes podem realmente serem prejudicados com riscos de se frustrar, inclusive, os objetivos da Norma, com o crescimento do número de imóveis sem conservação pelas cidades…

A Norma não está se prestando a causar desemprego a profissionais autônomos e nem às pequenas empresas, esta é uma afirmação ilusória, pois os engenheiros e arquitetos, estarão na verdade, respaldando tecnicamente para que tais tarefas sejam executadas de forma correta, com boa técnica.

Eles não são os executores diretos destas obras e sim os seus responsáveis no sentido de se evitar tragédias como temos assistindo com certa frequência nos dias de hoje.

Tampouco a Norma está procurando criar reservas de mercado para engenheiros e arquitetos, aumentar custos para pequenos consertos como tivemos oportunidade de ouvir em palestras, tais como troca de pia de banheiro, tubo de fogão a gás, recolocação de azulejos, etc., é preciso que o bom senso prevaleça nestes casos de pequenos reparos, pois alguns itens como instalação de ar-condicionado, circuitos elétricos, quebras de paredes, podem causar acidentes se não forem orientados por pessoal experiente.

Os gastos ou custos de tais serviços não devem ser encarados como despesas e sim como um investimento destinado a manter e valorizar o patrimônio dos condôminos.

O não cumprimento da Norma, bem como as deficiências do material de construção e da mão de obra, aliadas a certas negligências podem provocar vícios e defeitos de construção que poderão estar ocultos ou mesmo aparentes e, nestes casos, o Art. 39 VIII do CDC, instituído pela Lei 8.078 de 11 de setembro de 1990, diz: colocar no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as Normas expedidas pelos pelos Órgãos Oficiais competentes como a ABNT…

 

6- Alguma inciativa para transformá-la em Lei?

A Norma NBR 16.280, como já dito anteriormente, ela é de uma inciativa que vem se somar ao previsto no Art. 1.348 do Código Civil- CC, servindo de apoio, uma ferramenta para o síndico zeloso do cumprimento do seu dever.

Como as discussões sobre a legalidade e obrigação de adoção da Norma só podem ser efetivas, afirmam advogados, se inseridas em Lei, embora tenhamos citado o Art. 39 VIII do CDC e o próprio Art. 1.348 do CC, que chamam às Normas da ABNT para estas Leis, somos de opinião que deva se aproveitar às Leis de Vistoria e o Decreto-Lei Estadual recentemente promulgadas e, que se encontram em estudos permanentes visando à sua aplicabilidade e aperfeiçoamento, recebendo inúmeras sugestões de Entidades, Órgãos Técnicos e profissionais da área, para novas inserções nestas mesmas Leis inclua a Norma 16.280 das Reformas em um de seus artigos para pacificar a questão tornando-a obrigatória e eficaz.

Em relação ao Art. 1.348 do CC que foi instituído pela Lei 10.406 de 10/02/2002 observamos que a responsabilidade civil e criminal do Síndico não é do conhecimento geral como se esperava que fosse.

Os Síndicos, normalmente, desconhecem a real dimensão de suas atribuições bem como qual a sua responsabilidade face a eventuais fatos ilícitos ou acidentes que venham a ocorrer no âmbito do condomínio.

Por esta razão reproduzimos o contido no item V deste Art.1.348 do CC.:

“diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessam aos proprietários que, em caso de omissão, dissidia ou má gestão poderá o Síndico responder civil e criminalmente por estes atos e que para se ter tal fato configurado deve haver uma Norma legal já descrita em uma Lei Penal- Princípio da Legalidade, onde não há crime sem lei anterior que o defina.”

Poderá também ocorrer acidentes com lesão corporal pelo fato do Síndico, por omissão, por exemplo, caída de uma escada provocando esta lesão e aí configura-se crime previsto no Art. 129 do Código Penal, pois ele tem a obrigação de cuidados, proteção ou vigilância, além de estar na posição de garantidor de obras realizadas no condomínio (art. 13, parágrafo 2º, alíneas “a” e “b” do Código Penal).

Portanto, pela Lei, pouco muda, uma vez que o Síndico já deveria ser avisado sobre reformas e obras dentro do condomínio e as Normas da ABNT tem o respaldo Legislativo, entretanto, para a consolidação de sua validade e obrigação a Norma 16.280 poderia sim ser chamada nas inserções que estão sendo previstas nas Leis de Vistorias já em em vigor.

Poderíamos ainda dizer que as tentativas de aprimoramento da Lei Complementar nº 126 de dezembro de 2013 e do Decreto n° 37.426 de 11 de julho de 2013 e, ainda considerando a existência da Lei 6.400 de 05 de março de 2013 de Vistorias Técnicas em Edificações na capital e no Estado do Rio de Janeiro com a apresentação de propostas de alterações como já realizaram as Entidades como SENGE-RJ, CREA-RJ e o SARJ que, também o Clube de Engenharia que promoveu inúmeras palestras sobre o assunto poderia diligenciar a sua inclusão neste grupo nos estudos e discussões de tais propostas junto ao corpo técnico da Prefeitura através de especialistas na questão e que compareceram às palestras realizadas em sua sede quando, inclusive apresentaram várias sugestões que poderiam ser consideradas se convocados, para em conjunto com a Prefeitura e, demais técnicos de outras Entidades, possam então encaminhar propostas definitivas da Lei e do Decreto na qual figuraria a nossa sugestão de inclusão em um dos artigos das Leis a menção da Norma da ABNT nº 16.280 de 18/04/2014.

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