Em outubro de 2016 aconteceu o XXXI Congresso Pan-Americano de Avaliações, realizado pela União Pan-americana de Associações de Avaliação (UPAV). O tema “Mercado de Real Estate, Avaliação e Ciclos Econômicos: O Cenário Pan-Americano” rendeu debates e trocas de informações valiosas para o setor em diversos trabalhos técnicos apresentados. Entre eles, dois se destacaram e foram laureados com Menção Honrosa concedida pela junta avaliadora. No dia 21 de março, em uma promoção da Diretoria de Atividades Técnicas (DAT) e da Divisão Técnica Especializada de Engenharia Econômica (DEC), os dois trabalhos destacados no congresso foram apresentados em evento no Clube de Engenharia.
O primeiro trabalho apresentado, “Fundo de Investimento Imobiliário – Metodologia para subsidiar o investido a formar uma carteira eficiente” foi apresentado pelos arquitetos e urbanistas Mauro Gomes, mestre em economia e pós graduado em avaliação de empresas e projetos pela FGV; e Álvaro Albernaz, também advogado, mestre em gestão pela FGV e especialização no mercado de capitais. O fato que levou os especialistas ao estudo está nas primeiras páginas de todos os jornais nesse momento: a necessidade da construção de uma renda para a aposentadoria. Segundo Mauro, “o trabalho fala de alternativas que teríamos para a previdência convencional através das quais os cidadãos também pudessem ter investimentos com perspectiva de renda de longo prazo”. Segundo ele, a compra de imóveis, o conselho dado por 9 em cada 10 avós, não é mais garantia. Embora o histórico aponte para esse tipo de investimento como seguro e ainda que empresas de pesquisa apontem este como um dos caminhos possíveis para construir renda de longo prazo no Brasil hoje, o cenário hoje é incerto. “O estoque disponível nas incorporadoras é de 120 mil unidades à disposição e não há compra. Ainda que o preço caia e ele cai até um limite, até onde são pagos os custos do investimento e graças a taxas de juros imorais, o custo de carregamento das unidades inviabilizam qualquer empresa em um ou dois anos. Na década de 50, a longo prazo, comprar apartamento fazia sentido porque sempre valoriza, mas hoje isso é um pouco diferente”, destaca.
Investir no mercado imobiliário hoje, segundo Mauro, tem caminhos como a participação direta, condomínio ou consórcio, fundos imobiliários/private, títulos de lastro imobiliário/debêntures, e certificados de recebíveis, esses últimos, os mesmos papéis que fizeram o sistema americano quebrar em 2008, na crise de crédito provocada pelo Banco Central americano. Seguro mesmo, segundo ele, é o mais simples e básico raciocínio de investimento na Bolsa: comprar na baixa e vender na alta. E embora o caminho seja óbvio, ele só funciona se a carteira de investimentos for montada de forma eficiente.
Para desvendar os caminhos para isso, Álvaro Albernaz dedicou-se ao mestrado, que culminou na dissertação "Fundo imobiliário - metodologia para formar carteira eficiente", usado como fonte para o trabalho premiado pelo Congresso da UPAV. Ao confrontar teorias, o trabalho discutiu metodologias mais consolidadas no mundo financeiro, como os princípios de Markowitz, em comparação com teorias mais novas, como a de prospecto, criada por dois psicólogos e que lhes rendeu o prêmio Nobel de Economia de 2002, com base no emocional e no comportamento humano. Após 15 horas de entrevistas com players de mercado, três pontos foram identificados: a característica do investidores, a natureza do que está comprando e o institucional, quem são os membros do time que irá administrar o que está comprando. “A partir daí, formulamos perguntas para entender o nível de preocupação e o nível que cada um deve se mensurar como investidor. Há fundos mais arriscados e fundos de menos risco, há pergunta sobre a volatilidade que o investidor está disposto a enfrentar e sobre a diversificação, que irão identificar a tolerância para correr risco. A partir daí se encaixa o investidor em opções mais propícias à configuração pessoal de cada um para correr risco”, explicou Álvaro. Para ele, a poupança do futuro será o fundo imobiliário e o que determinará o momento em que isso acontecerá será a Selic. “Quando a Selic ultrapassar a barreira de um dígito, muita gente correrá para o fundo imobiliário. Isso porque o investidor que carrega trilhões quando a Selic está em alta estão em renda fixa. A oportunidade para ganhar mais vai mudar quando a Selic ultrapassar um dígito e uma das alternativas é o fundo imobiliário. Teremos outro boom nesse momento. Essa será a poupança do futuro, não tenho dúvidas”, declarou.
O segundo trabalho premiado pelo XXXI Congresso Pan-Americano de Avaliações, “Avaliação de Imóveis: Determinação dos fatores e da matriz de homogeneização pelo método de análise hierárquica”, foi apresentado por seu autor, Paulo Fábio Bregalda, engenheiro civil com doutorado na área de estruturas pela Coppe/UFRJ e pós-graduação em Matemática Pura e Aplicada (IMPA). O método matemático criado em 1971 nos Estados Unidos da América, em plena guerra, foi adaptado por Bregalda para a avaliação de imóveis urbanos e rurais, bem como equipamentos. O ponto chave é a hierarquia. "Uma das técnicas de enfrentar problemas é a técnica cartesiana de dividir seu problema em pedaços até que seja possível resolver, a partir de pequenas células, a questão toda. A partir daí entra a hierarquia para elencar o que é preciso para alcançar o resultado final. Esse método de análise hierárquica obriga a pessoa a ser objetiva, não deixando a pessoa perder de vista o problema”, explicou. O método trabalha, ainda, com a lógica matemática, exata, e com a lógica Fuzzy, mais subjetiva, que inclui juízo de valor e escolhas momentâneas.
O evento contou com o apoio da Associação Brasileira de Engenheiras e Arquitetas do Rio de Janeiro (ABEA-RJ).