Porto Maravilha
O complexo instrumento usado pela prefeitura para viabilizar as obras no Porto do Rio por meio de uma parceria público - privada que promete entregar à cidade um espaço plenamente revitalizado sem nenhum gasto para os cofres públicos
As obras do Porto Maravilha - projeto de revitalização da zona portuária da cidade do Rio -seguem em ritmo acelerado. De acordo com o Relatório Trimestral de Atividades da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro (CEDURP), nos primeiros meses do ano foram aprovados e licenciados os projetos executivos para as obras do Túnel do Morro da Saúde, das vias binárias para onde será direcionado o fluxo rodoviário após a demolição do elevado da Perimetral. Entre as frentes que avançam está a construção do Túnel do Morro da Providência, a alça de ligação do viaduto do Gasômetro, além da extensão da Rua da Gamboa, da construção da sede da CEDURP, a reforma dos galpões na área e serviços de restauro no Centro Cultural José Bonifácio e Museu de Arte do Rio.
Segundo o prefeito Eduardo Paes em diversas declarações à grande mídia e reforçado pelo vice-prefeito Carlos Alberto Muniz em palestra realizada em março no Clube de Engenharia, os gastos dos cofres públicos com a obra monumental já em andamento nos 5 milhões de metros quadrados são nulos: a prefeitura apenas administrou uma “operação urbana consorciada”. Muniz esclareceu, ainda, que os serviços prestados na área também não estão mais a cargo da prefeitura. “A manutenção do sistema de luz e o recolhimento de lixo já não são pagos pela prefeitura. Aquela área já funciona por PPPs”, explicou.
A ideia é angariar recursos da iniciativa privada para a realização de grandes intervenções urbanas através da emissão e venda de Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs). Os recursos captados no mercado são obrigatoriamente reinvestidos pelo município na recuperação da região e os proprietários dos CEPACs passam a ter o direito de construir acima do limite da legislação e, consequentemente, com maiores possibilidade de lucro. Novidade no Rio, o sistema já foi usado antes em São Paulo nos projetos Água Espraiada e Faria Lima.
NOVO INSTRUMENTO PÚBLICO-PRIVADO
De acordo com o Conselheiro Miguel Bahury, em palestra feita em 2011 no Conselho Diretor, “O CEPAC representa a contrapartida financeira da outorga onerosa do potencial construtivo adicional (direitos adicionais de construção) que o empreendedor/investidor paga à Prefeitura para a realização de uma construção acima do limite permitido pela legislação de uso e ocupação de solo vigente, exclusivamente na área da Operação Urbana Consorciada. Ou seja, o adquirente passa a ter direitos urbanísticos adicionais nas áreas definidas pelas Operações Urbanas (no caso do Rio, a área do porto), além de poder regularizar construções irregulares, e a Prefeitura fica obrigada a utilizar os recursos arrecadados da venda dos CEPAC na região ao qual estão vinculados.”
O que torna os CEPACs investimentos atraentes é justamente a possibilidade de negociação dos mesmos em bolsas de valores, possibilitando a sua valorização à medida que as melhorias urbanas são realizadas na área. Segundo Bahury, que é ex-Secretário Municipal de Transportes e ex-Superintendente da CVM e possui notória experiência e formação em economia e mercado de capitais, os CEPACs podem ser comprados em leilões antes mesmo de o interessado definir o terreno no qual pretende construir e, a qualquer momento, vinculá-los a um lote específico
“Uma vez alienados em leilão, os CEPAC poderão ser livremente negociados no mercado secundário até sua vinculação a um imóvel”, explica.
Os recursos auferidos com os CEPAC podem ser aplicados pela Prefeitura com as finalidades previstas no Estatuto da Cidade, destacando-se: a) regularização fundiária; b) execução de programas e projetos habitacionais de interesse social; c) ordenamento e direcionamento da expansão urbana; d) implantação de equipamentos urbanos e comunitários; e) criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes; f) criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental, e g) proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico.
OS CEPACS DO PORTO MARAVILHA
Para a realização das obras que culminarão no Porto Maravilha, a prefeitura do Rio, por meio de decreto, emitiu em janeiro de 2011, 6.436.722 CEPACs, ao preço de R$ 545,00 cada. Os certificados foram totalmente arrematados em leilão realizado em junho, num só lote, pelo Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha, criado pela CEF com recursos do FGTS. A Caixa pagou 3,5 bilhões pelos certificados, recursos que contribuirão para os R$ 8 bilhões que serão gastos nos próximos 30 anos. Os 4,5 bilhões restantes virão da venda de terrenos – 75% deles na área do porto são públicos – à Caixa Econômica Federal.
A transação foi possível graças a um longo e complexo caminho jurídico que envolve duas leis federais, dois decretos municipais, quatro leis complementares, três resoluções da secretaria municipal de Fazenda, uma Lei Orgânica, além de instruções da Comissão de Valores Mobiliários, e outras peças legislativas que, juntas, propiciaram a operação urbana por meio da venda dos CEPACs. Hoje em cerca de 20% a 30% dos títulos estão em negociação no mercado, mas nenhum ainda foi vencido e dado baixa no estoque. De acordo com a prefeitura já foram aprovados 70 projetos e o uso de 120 mil CEPACs para a área do porto.
Segundo Sergio Lopes, diretor Financeiro da CDURP, a região da Operação Urbana Porto Maravilha foi dividida em sub-setores e faixas de equivalência de CEPACs. Cada um desses setores tem um índice de aproveitamento máximo de terreno que limita seu potencial construtivo para evitar o adensamento desordenado. As faixas de equivalência se referem ao potencial de valorização econômica de cada sub-região, definindo a quantidade de CEPACs necessária para se desenvolver empreendimentos imobiliários.
Como o potencial de valorização econômica varia de uma região para outra, a faixa de equivalência busca tratar de maneira diferenciada cada uma delas. “Pela faixa de equivalência identificamos a proporção de CEPACs por metro quadrado adicional consumido, de acordo com o tipo de empreendimento a ser desenvolvido. Os residenciais custam cerca de 30% a menos que os comerciais”, explica.
INTERESSES PRIVADOS, ESPAÇO PÚBLICO
Embora a venda dos CEPACs seja responsável direta da requalificação da zona portuária do Rio de Janeiro, não há consenso entre economistas, urbanistas e sociedade civil. Em debate sobre o assunto em Conselho Diretor em 2011, o conselheiro Cesar Duarte comparou a operação urbana aos protetorados coloniais. “As Coroas portuguesa e hispânica cediam áreas aos empreendedores que passavam a ter o direito de justiça, de cobrar tributos, implantar e cobrar serviços e construir. Estamos voltando a isso. Os que ganharem essas concorrências poderão fazer exatamente a mesma coisa”. Luiz Alfredo
Salomão completa: “De fato, corresponde com a filosofia política que norteia as administrações municipais dos últimos anos, que e de entregar a empresas privadas a operação da cidade. Percebo que essa é mais uma montagem de grandes empresas que vão operar um pedaço da cidade, uma alienação da soberania da prefeitura na gestão do espaço urbano, que é o que lhe corresponde fazer”.
Para Lopes, trata-se de uma situação em que todos ganham. “É uma parceria público - privada que pressupõe serviços e obras. Vamos entregar uma nova infra à cidade com serviços diferenciados por 15 anos. Como as obras terminam em 2016, teremos mais 10 anos de serviços de luz e limpeza urbana por conta de empresas gabaritadas. Entendemos que isso irá liberar o contingente da prefeitura para outras áreas da cidade”, destacou. O diretor da CEDURP explicou, ainda, que há fiscalização e monitoramento dos serviços prestados, podendo haver multas em caso de queda na qualidade.
A EXPERIÊNCIA DE SÃO PAULO
Novidade no Rio, o sistema já foi usado antes em São Paulo. Lá, a prefeitura obteve o registro na CVM de 2 Operações: Água Espraiada e Faria Lima e já captou até agora cerca de R$1 bilhão em cada operação. A primeira operação teve como objetivo a construção de duas novas pontes estaiadas sobre o rio Pinheiros, ligando o Morumbi à rodovia dos Imigrantes, e construção de 8.500 unidades habitacionais destinadas aos moradores de favelas. Na segunda operação foram feitas várias intervenções na Av. Faria Lima e regiões limítrofes.
Matéria publicada no jornal número 518 do Clube de Engenharia - maio de 2012, páginas 6 e 7